Innherredsveien 134A

Sjakt på badet er medregnet i BRA.

Bod i kjeller er påvist av eier. Det er ikke fremvist dokumentasjon på eierskap eller bruksrett.

Beregnede omkostninger ved kjøp:
- Dokumentavgift 2,5% av salgssum kr. 92 270,-
- Tinglysingsgebyr skjøte kr. 500,-
- Tinglysingsgebyr pr. pantedokument kr. 500,-
- HELP Boligkjøperforsikring kr. 9 900,- (valgfri)
- HELP Boligkjøperforsikring PLUSS kr. 2 800,- (valgfri)
 
Totale omkostninger kr. 93 270,- 
Total omkostninger inkl. HELP Boligkjøperforsikring kr. 103 170,-
Totale omkostninger inkl. HELP Boligkjøperforsikring PLUSS kr. 105 970,-
 
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endring i omkostninger/offentlige avgifter. En slik endring vil bli belastet/godskrevet kjøper.

Kr. 1 201,- for 9. termin i 2024. Det er 12 terminer i året. Kommunale avgifter og gebyrer kan avvike fra en termin til en annen og være avhengig av bruk. 

kr 4 112,-
Felleskostnader utgjør kr. 4 112,- per måned. Felleskostnadene inkluderer tv/internett, renter fellesgjeld, avdrag fellesgjeld, og diverse vedlikehold/drift iht. regnskap. Felleskostnadene fordeles på følgende poster:
-Renter/avdrag: kr. 2 207,-
-Tv/bredbånd: kr. 618,-
-Drift: kr. 1 287,-

Stue/kjøkken, bad, gang, 2 soverom og balkong.

1. etasje
Entre: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Sikringsskap.

Soverom 1: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og downlights i himling.

Soverom 2: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og downlights i himling.

Bad: Flis på gulv og våtromsplater på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Gulvvarme. Utstyrt med servantskap, mekanisk avtrekk, veggmontert wc, rørfordelingsskap og innfellbare dusjdører.

Stue: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Varmepumpe. Utgang til terrasse.

Kjøkken: Innredning med mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Det er integrert platetopp, stekovn og kjøl/fryseskap.

Leiligheten disponerer en egen parkeringsplass. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Det elektriske er gjort klart til å etablere el-bil lader ved behov.

Leilighet er oppført i én etasje. Grunnmur er oppført i betongstein. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er et valmtak og er tekket med metallplater. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass.

Takstmann har vurdert leiligheten til følgende tilstandsgrader:
- Tilstandsgrad 0: 7 punkter
- Tilstandsgrad 1: 6 punkter
- Tilstandsgrad 2: 3 punkter
- Tilstandsgrad 3: 0 punkter

Følgende punkter er vurdert til tilstandsgrad 2:
- Balkong, terrasse, platting: TG2 er satt siden rekkverk måles til 94cm. Krav på oppføringstiden var 100cm.
- Varmtvannsbreder: TG2 er satt pga. brederen er passert 20 år og har usikker restlevetid.
- Bad: Det er ikke tilfredsstillende oppbrett av membran / tettesjikt ved dørterskel.

Takstmann kommentar til lovlighet: Det bemerkes at det er etablert soverom der det på byggetegninger er beskrevet kjøkken.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
-Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Arbeidet er utført av Fosen Rør AS. Det gamle badet inkludert alt av gulv til tak ble revet, i tillegg til alt VVS anlegg. Jobb utført av faglært: Det ble lagt opp nytt røropplegg med rør i rør. Alle avløpsrør fra badet inkludert sluk er skiftet og koblet til felles avløpssystem. Jobb utført av snekker uten kvittering på arbeid og egeninnsats av eiere: Det ble lagt våtromsspon, samt varmekabler på gulv og dette ble nedstøpt med fiber flytmasse. Det ble lagt 3 lag med membran og ekstra over slukmansjett. Membran ble lagt på hele gulvet, samt ca 15 cm opp langs veggen. På vegger ble det først lagt en fotlist for Berryclloc våtromsplater, som ble skruet fast og silikonert. På vegger er det lagt Berryalloc våtromsplater som er limet og skruet fast i alle skjøter med tilhørende produkter. På gulv ble det først lagt flislim deretter fliser på gulv og oppkantflis til under fotlist. Dette ble så fuget og det ble silikonert rundt skillet mellom gulv og vegg, samt alle hjørner. Baderomsinventar som dusj, toalett og baderomsmøbel er nytt og montert av eier som har fagbrev som rørlegger. Det foreligger ikke kvittering på dette. Oppussing av bad ble ferdig i september 2023.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
-Ja, membran og sluk er fornyet. Se nærmere beskrivelse i punktet over.

Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
-Ja, kun av faglært. Arbeidet er utført av Fosen Rør AS. Det er utført arbeid på vann og avløp i forbindelse med fornyelse av bad.

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja, det har vært utettheter i terrassen ovenfor hovedsoverom i leiligheten. Dette er rettet opp i, men det var tegn på fukt i de gamle takplatene på soverommet når vi totalrenoverte leiligheten. Takplatene ble revet og det ble lagt nye gipsplater i taket på soverommet.

Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
-Ja, det ble brukt avrettingsmasse for å utbedre skjevheter på gulv i stue/kjøkken og gang i forbindelse med totalrenoveringen.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
-Ja, kun av faglært. Arbeidet er utført av Haugen Installasjon AS. Alt av det gamle el-anlegget er skiftet inkludert sikringsskap. Det er lagt opp plass i sikringsskapet til framtidig elbillading. Det er lagt et tomt trekkerør fra sikringsskapet frem til under terrassen, som kan brukes til dette.

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering,
murerarbeid, tømrerarbeid etc)?
-Ja, det er utført tømrerarbeid av snekker, men det foreligger ikke kvittering på arbeidet. Dette inkluderer fornying av alle overflater i leiligheten. Totalrenoveringen ble ferdig desember 2023.

Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Arbeidet er utført av Byggmester Hofstad AS: Yttervegger er etterisolert. Det er skiftet bordkledning, alle vinduer, terassedør og ytterdør. Jobben ble avsluttet september 2022. Egeninnsats utført av eiere: Det er skiftet terrassegulv.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus,
maur eller lignende?
-Ja, PELIAS har utført skadedyrbekjempelse i 2022.

Tilleggskommentar
Det ble montert varmepumpe i leiligheten i forbindelse med totalrenoveringen.

2022/2023

Vinduer er byttet i 2022.

Yttervegger ble etterisolert i 2022.

Byttet terrassedør og ytterdør i 2022.

Innvendige rør i leiligheten ble byttet i 2023.

Elektriske anlegget ble oppgradert i 2023.

Badet ble oppgradert og totalrenovert i 2023.

Oppgradert alle overflater i 2023.

Boligen varmes opp ved varmepumpe og elektriske ovner.

Tv og internett er inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Tryg Forsikring

3184547

Strindheim

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din destinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra Heimdal Eiendomsmegling. Velkommen til visning!

Leiligheten har en svært populær og sentral beliggenhet på Strindheim/Leangen med umiddelbar nærhet til Sirkus Shopping, skoler, barnehage, idrettsanlegg, buss og togstasjon. Alt man har behov for av dagligvarebutikker samt et rikt utvalg av servicefasiliteter finner man like utenfor døren.

Kort vei til flere kulturelle tilbud i sentrum med blant annet Olavshallen, flere museum og teater. Det er godt utbygde sykkelveier i området til flere områder i byen, blant annet direkte til sentrum.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema 1000, Coop Mega og Coop OBS Lade. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Sirkus Shopping ca. 100 butikker, helse- og servicefasiliteter, samt 845 innendørs parkeringsplasser. City Lade og Lade Arena byr også på et rikholdig utvalg av butikker, servicetilbud og fasiliteter. Trondheim sentrum ligger godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Sirkus shopping som er like ved, har mange gode restauranter og kaféer, legesenter, tannleger, et utall butikker og massasje for å nevne noe. I kort avstand fra boligen ligger Leangen idrettsanlegg med flere fotballbaner, to ishaller, innendørs håndballbane og Trondheims eneste innendørs løpebane. I tillegg er det kort vei til Lade idrettsanlegg, med fem store gressbaner, stor kunstgressbane, samt to store og én liten grusbane. Dette idrettsanlegget er byens største arena for fotballaktivitet. Det er kort vei til Kristiansten festning - et attraktivt rekreasjonsområde. Akebakke like ved på vinteren.

I gangavstand har man populære Ladestien med flotte turstier og flere koselige kaféer. Like ved finner man også botanisk hage ved Ringve museum. I kort avstand fra leiligheten ligger også det populære Tyholttårnet som rager 120 meter over bakken. Tårnet har roterende restaurant på toppen, der du kan nyte panoramautsikt over Trondheim by og fjorden. Leiligheten har også nærhet til flotte tur- og friluftsområder som bl.a. Kuhaugen som byr på nydelig utsikt over byen.

Det er ca. 20m til nærmeste busstopp, Dalen hageby. Her går metrobussen forbi og tar deg direkte til blant annet Solsiden og Midtbyen. Her stopper også flybussen, som tar deg til Trondheim Lufthavn. Det er også ca. 800m til nærmeste togastasjon, Leangen, som tar det både nord og sør i landet.

Bygningen er opprinnelig fra 1938, og det foreligger godkjente byggetegninger for eiendommen, i følge kommunen foreligger det ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest fra oppføring av hovedbygget ved byggeår, men det er utstedt ferdigattest for bruksendring av første etasje fra kontor til bolig datert 02.07.2007.

Megler har kontrollert dagens planløsning opp mot byggegodkjente tegninger datert 24.06.2003. Kjøkkenet er omgjort til soverom. Kommunen har i et skriv 28.04.2023 at dette ikke er en søknadspliktig endring og endringen er derfor godkjent. Skrivet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Eiendommen ligger i et område regulert av plan r0381a og r20140005, eiendommen er regulert til blant annet boliger.

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel 2012 til 2024.

Kopi av situasjonskart, reguleringsplan med bestemmelser, reguleringskart, kommuneplanens arealdel med bestemmelser m.m. kan fås ved henvendelse til megler. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det foreligger regulering under arbeid, r20220006 (Persaunvegen). Konferer megler.

Relaterte planer, r0119 som omhandler Innherredsveien og Nordlandsbanen fra Dalen blindeskole til Rotvold.

Eiendommen ligger i hensynssone C i kommuneplanens arealdel, som kan fås ved henvendelse til megler. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det er kun én bruksenhet i boligen.

Iht. eierseksjonsloven §24 er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiet har mulighet til å gjennomføre vedtektsendring slik at begrensningen endres til mellom 60 og 120 døgn.

Offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

5001/9/353/1:
07.09.1948 - Dokumentnr: 304497 - Erklæring/avtale
Vegvesenets betingelser vedtatt
Overført fra: Knr:5001 Gnr:9 Bnr:353
Gjelder denne registerenheten med flere

12.10.1966 - Dokumentnr: 11514 - Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: Knr:5001 Gnr:9 Bnr:353
Gjelder denne registerenheten med flere

05.11.2007 - Dokumentnr: 893394 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 55/330

14.02.2008 - Dokumentnr: 134667 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endret seksjon:
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 58/368

Legalpant betyr pant etter loven, og har rettsvern foran tinglyste heftelser. I henhold til eierseksjonsloven og borettslagsloven har eierseksjonssameier og borettslag legalpant på inntil 2 ganger grunnbeløpet for blant annet dekning av felleskostnader. Videre har kommune legalpant for blant annet kommune avgifter i henhold til panteloven.

Kjøpers bank er innforstått med å få prioritet etter legalpant og tinglyste heftelser ved finansiering av det nye kjøpet.

Dersom eiendommen er skilt ut fra en annen (såkalt hovedbøl) er det mulig at det er tinglyst rettigheter eller forpliktelser knyttet til eiendommen i form av erklæringer og/eller avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og har utarbeidet egenerklæring i forbindelse med dette. Kjøper plikter seg til å gjøre seg kjent med denne før budgivning/kjøp. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som Boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no.

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 3 000,- / 4 100,- (avhengig av boligtype) i honorar for hver forsikringsavtale som formidles av Boligkjøperforsikring. For formidling av Pluss mottar meglerforetaket 1 000,- i honorar.

Boligkjøperforsikring kan tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. 

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.  

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpers undersøkelsesplikt 
Du som kjøper oppfordres til nøye å gjennomgå eiendommen og salgsprospektet før budgivning. Du kan ikke gjøre mangel gjeldende for forhold du kjente eller burde kjenne til da avtalen om kjøp av eiendommen ble inngått. Før du legger inn bud på eiendommen anbefaler vi at du undersøker eiendommen grundig, gjerne i samråd med en autorisert takstmann eller annen sakkyndig.

Heimdal Eiendomsmegling AS anbefaler ikke å legge inn bud på en eiendom usett, dvs. at du inngir bud på en eiendom uten å ha besiktiget eiendommen. Dersom du likevel ønsker å gjøre dette vil dine muligheter for å reklamere mangler overfor selger kunne bli redusert. Når du har overtatt eiendommen plikter du som kjøper å foreta en grundig undersøkelse av eiendommen.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud knappen" eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser, motbud og aksept.

Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler prøver så langt det er mulig å holde interessenter orientert om bud på eiendommen. Budvarsel krever skriftlig samtykke fra mottaker. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Unntak fra dette kan gjelde dersom selger er å anse som næringsdrivende.

Vi oppfordrer til å legge inn bud på eiendommen i god tid før budfristen. Dersom du mot formodning ikke mottar informasjon om bud på eiendommen, oppfordrer vi til å selv ta direkte kontakt med megleren.

Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt i salgsoppgaven.

Prospektet er gjennomlest og godkjent av selger.

Eiendomsmeglerforetaket er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven). Dette medfører at megler har en plikt til å gjennomføre kundetiltak ovenfor både selger og kjøper. Både selger og kjøper, herunder de selger og/eller kjøper opptrer på vegne av, må fremlegge gyldig legitimasjon som følge av meglers kundekontroll. Der selger eller kjøper er en juridisk person omfatter kundekontrollen blant annet verifisering av identitet til reelle rettighetshavere, hvor egenerklæring for selskapsstruktur, firmaattester og gyldig legitimasjon må fremlegges og kontrolleres.

Dersom kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre kan ikke eiendomsmegler medvirke til gjennomføring av transaksjonen, og handelen kan dermed stanses. Dersom kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kontrolltiltak vil kjøper være ansvarlig for eventuelle forsinkelser av oppgjør til selger, og videre kostnader/tap ved dekningssalg. Kontrolltiltak for selger gjennomføres ved oppdragsinngåelse, men i de tilfeller forhold ved selgersiden utløser krav til ny kundekontroll i løpet av oppdragsgjennomføringen, kan selger ved å ikke bidra til gjennomføring av kundetiltak misligholde sine forpliktelser ovenfor kjøper.

Eiendomsmeglerforetaket har også ytterlige prosedyrer og kontrollpunkter knyttet til hvitvaskingsregelverket, herunder blant annet kontroll av midlenes opprinnelse ved bruk av egenkapital. Partene plikter å opplyse om de forhold meglerforetaket etterspør i forbindelse med kontrolltiltak.

Eiendomsmeglerforetaket har plikt til å innrapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim dersom det avdekkes mistanke om at midler har tilknytning til utbytte fra en straffbar handling, og/eller har tilknytning til terrorfinansiering. Partene varsles ikke dersom transaksjonen rapporteres til Økokrim.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

For utførelsen av oppdraget blir informasjon om oppdragsgiver, eiendommen, interessenter, budgivere og kjøper lagret av meglerforetaket i minimum 10 år iht. eiendomsmeglingsforskriften. Det samme gjelder ethvert dokument utarbeidet eller innhentet i forbindelse med oppdraget. Personopplysningene vil bli benyttet til det formålet opplysningene er innhentet for, herunder blant annet kontroll av finansiering. Opplysninger som navn og kontaktinformasjon vil ikke bli benyttet til markedsføringsformål uten særskilt samtykke.

Du kan lese mer om hvordan vi behandler personopplysninger i personvernerklæringen på www.hem.no/personvern.

Oppdragsgiver betaler kr. 30 000,- i meglerprovisjon, tilretteleggingsgebyr med kr. 15 000,-, oppgjørsgebyr med kr. 4 900,-, fellesvisninger med kr. 2 990,- og markedsføringspakke med kr. 16 950.
 
Oppdragsgiver betaler rimelig vederlag iht. emgll. §6-5(3), tilrettelegging, avholdte visninger, direkte utlegg og markedsføring dersom handelen ikke kommer i stand.

Heimdal Eiendomsmegling AS kan gjennom Melhusbanken tilby økonomisk rådgivning.