Skaumsjøveien 322

Standard for oppmåling er ikke linket til byggeforskrift, og det presiseres at bruken og beskrivelse av rom i fritidsbolig ikke er sammenstillende med bolighus. Eventuell rombeskrivelse defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet.

Beregnede omkostninger ved kjøp:
- Dokumentavgift 2,5% av salgssum kr. 18 750,-
- Tinglysingsgebyr skjøte kr. 545,-
- Tinglysingsgebyr pr. pantedokument kr. 545,-
- HELP Boligkjøperforsikring kr. 16 900,- (valgfri)
- HELP Advokatforsikring for Boligeiere kr. 2 800,- (valgfri)
 
Totale omkostninger kr. 19 840,- 
Total omkostninger inkl. HELP Boligkjøperforsikring kr. 36 740,-
Totale omkostninger inkl. HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere kr. 39 540,-
 
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endring i omkostninger/offentlige avgifter. En slik endring vil bli belastet/godskrevet kjøper.

Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2025:
- Branntilsyn, feiing: kr. 410,-
- Eiendomsskatt: kr. 1002,-

I tillegg betales det gebyrer for:
Renovasjon: 2 331,79

Kommunale avgifter og gebyrer avviker fra en termin til en annen og vil være avhengig av bruk.

Fordeling av kommunale avgifter og gebyrer gjøres direkte mellom partene ved overtakelse. Vi anbefaler å bruke kommunens nettside som veiledning eller å kontakte kommunen direkte for mest mulig korrekt fordeling.

Hytta har et hyggelig, overbygd inngangsparti med lun velkomstterrasse av tre. Innenfor en tradisjonell, hvitmalt ytterdør er det en fin entré på ca. 2,5 kvm med originalt heltregulv og grønnmalt panel på veggene. Det er god plass til knaggrekker og skohyller.

Fra entreen er det videre adkomst til en lys og koselig stue på ca. 20 kvm med gyllent, originalt heltregulv og beigemalt panel på veggene. Det er god plass til både sofagruppe, tv-møblement og spisebord, og det er dels åpent inn til kjøkkenet. Dagslyset strømmer inn via store sprossevinduer i tre himmelretninger, og på kveldstid settes den rette stemningen med fyr i en peisovn.

Kjøkkenet har et tidløst design med god skap- og benkeplass. Innredningen har gylne, profilerte fronter, takhøye skap og solid heltrebenkeplate med nedfelt kum i stål. Det ble satt inn ny gasskomfyr i 2020, og vinduet over benken sørger for ventilasjon ved kokkelering. Videre har hytta et soverom på ca. 5,5 kvm med plassbygd køye, og på et toalettrom på ca. 3 kvm er det Porta Potti-toalett og en benk med stålkum.

I et frittliggende anneks på ca. 15 kvm er det et soverom, et toalettrom og en lagringsbod. Soverommet er på ca. 7 kvm, og har lysmalte vegger og originalt heltregulv. Toalettrommet er holdt i samme stil, og er utstyrt med et gasstoalett fra 2020. Lagringsboden er på ca. 6,5 kvm, og byr på god plass til leker, utstyr og redskaper.

Tinglyst parkeringsplass ca. 400 meter fra hytta.

Adkomst til fritidseiendommen skjer via bomvei med helårsstandard, noe som gir gode fremkommelighets-forhold til p-plassen hele året. Kostnad for bomvei utgjør ca. kr 2 000,- pr. år.

Eiendommen disponerer tinglyst parkeringsplass beliggende ca. 350 meter fra hytta. Fra parkeringsplassen kan man truge opp til hytta på vinterstid. Ved behov er det også mulighet for scootertransport vinterstid.
Selger opplyser om veirett fram til eiendommen. Dette anbefales kontrollert nærmere i forbindelse med salget.

Byggemåte i følge takstmann:
Hytte:
Hytte er oppført i én etasje og hems på deler av hytta. Bygningen har åpen fundamentering på pilarer. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med villmarkspanel. Taket er et saltak og er tekket med metallplater. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med koblet glass.

Uthus:
Uthus er oppført i én etasje. Bygningen har åpen fundamentering på pilarer. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med villmarkspanel. Taket er et saltak og er tekket med metallplater. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med koblet glass.

Utdrag av tilstandsgrader fra tilstandsrapport:
- TG-0: 0
- TG-1: 9
- TG-2: 5
- TG-3: 1
- TG-IU: 0

Bygningsdeler med TG2:
Grunnmur og fundament: TG2 er satt pga. skjevheter og noe råte i pilarer/understøtting.
Balkong, terrasse, platting: TG2 er satt med bakgrunn i slitasje og skjevheter.
Skorstein over tak: TG2 er satt pga. deformasjon i pipebeslag og fuging som ikke er en varig tetting.
Taktekking: TG2 er satt med bakgrunn i bulker i plater.
Kjøkken - Avtrekk: TG2 er satt pga. manglende avtrekk.

Bygningsdeler med TG3:
Etasjeski le og gulv på grunn: TG3 er satt med bakgrunn i målte skjevheter.

Tilstandsrapport ligger vedlagt i komplett salgsoppgave. Interessenter plikter å gjøre seg kjent med denne før budgivning. 

Selger opplyser om blant annet i egenerklæringen:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Svar: Ja.
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
2.1.2 Årstall: 2020
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Svar: Ufaglært.
2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Installerte gasstoalett - type Cinderella. Montert i dorom i anneks.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Svar: Ja.
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
4.1.2 Årstall: 2022
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ble forsøkt montert trinn for feiing. Ikke holdbar løsning. Derfor stige nå. Henger på vegg bak hytta.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Hilstad Bygg

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Svar: Ja.
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
10.1.2 Årstall: 2020
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Svar: Ufaglært.
10.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Installert solcelleanlegg og 12v rundt omkring i hytta og annekset.

17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Svar: Ja.
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Skjeve gulv. Stabilt nå. Ingen forandring de årene vi har eid hytten. Se tidligere salgsoppgave.

Malt vindskier - 2025
Isolert anneks og satt på nye panelplater - 2024
Ny seng på soverommet i hytta - 2024
Montert fjernstyrt dieselvarmer - 2022
Nytt bensinaggregat - 2022
Nytt gasstoalett i annekset - 2020
Nytt solcelleanlegg - 2020
Ny gasskomfyr på kjøkkenet - 2020
Hytta ble beiset utvendig - 2019

Hytta har en praktisk og fleksibel oppvarmingsløsning som gjør den komfortabel å bruke året rundt. I stuen sørger peisovn for lun varme, og i 2022 ble det installert fjernstyrt dieselvarmer, slik at hytta kan varmes opp før ankomst - perfekt for kalde vinterdager og for å komme frem til en ferdig oppvarmet hytte.

Eiendommen er også utstyrt med 12V solcelleanlegg installert i 2020, samt bensindrevet aggregat med 18 liters tank fra 2022, som gir god tilgang på strøm og bidrar til enkel og funksjonell bruk av hytta gjennom hele året.

RENNEBU

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din destinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra Heimdal Eiendomsmegling. Velkommen til visning!

Fritidseiendommen ligger naturskjønt, usjenert og landlig til i Skaumsjøveien ved Berkåk i Rennebu kommune. Eiendommen har en fredelig beliggenhet omgitt av flott natur og gode rekreasjonsmuligheter året rundt, samtidig som det er kort vei til Berkåk sentrum med daglige servicetilbud.

Berkåk er administrasjonssenteret i Rennebu kommune, hvor man finner blant annet dagligvarebutikker, bakerikafé, serveringssteder og togstasjon på Dovrebanen. Gjennom bygda går E6, som gir enkel adkomst både nord- og sørover. Nærmeste bussholdeplass ligger i området ved Mjukliveien, og fra eiendommen er det kort kjøretur til sentrum og Berkåk stasjon.

Området byr på flotte naturopplevelser sommer som vinter. Nærliggende fjell- og friluftsområder gir gode muligheter for turer til fots, på ski og sykkel, og nærheten til Trollheimen og Ilfjellet gjør området attraktivt for både toppturer og lengre fjellturer. Rennebu er kjent for snørike vintre med preparerte skiløyper og variert terreng, og både Nerskogen Skisenter og Oppdal Skisenter ligger innenfor komfortabel kjøreavstand.

Det er også kort vei til Buvatnet, et populært område for bading, fiske og friluftsliv. Rundt vannet går det en lett tilgjengelig tursti som passer godt for både barnevogn og sykkel. Ved vannet finnes badeplasser, grøntarealer og gapahuk, og i sommersesongen er det mulig å låne kano og kajakk ved Mjuklia Ungdomssenter.

Rennebu byr også på et aktivt kultur- og lokalmiljø. Hvert år arrangeres Rennebumartnan på Berkåk – en tradisjonsrik salgsutstilling for husflid og håndverk som tiltrekker seg besøkende fra store deler av landet.

Ifølge kommunen finnes det ikke byggegodkjente tegninger for eiendommen. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere dagens bruk opp mot opprinnelig godkjent løsning.

I følge kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Hvor midlertidig brukstillatelse ikke er innhentet for saker før 01.01.1998, eller ferdigattest ikke er innhentet etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet. Kommunen kan vurdere ulovlighetsoppfølging for å få brakt disse byggetiltakene i samsvar med lovens krav. Kjøper overtar ansvar, risiko og evt. konsekvenser knyttet til dette. Konf. megler. Se for øvrig vedlagte infoskriv vedr. krav til ferdigattest etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen ligger i et område avsatt til LNF (landbruks-, natur- og fritidsformål) i kommuneplanens arealdel. Formålet kan medføre begrensninger mht. fremtidig utnyttelse av eiendommen. Påbygging/tilbygg og evt. andre søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven forutsetter at det blir gitt dispensasjon fra planen. Tilsvarende gjelder dersom eiendommen skades ved brann eller annen uforutsett hendelse som fordrer gjenoppbygging (søknadspliktige tiltak). Kjøper overtar risiko knyttet til disse forholdene.

Kommentar fra kommunen: I forslag til ny kommuneplan for perioden 2023-2033, legges det ikke opp til endring i arealformålet på eiendommen.

Det er kun én bruksenhet i boligen. 
Det er ingen kjente begrensninger vedr. utleie av boligen. 

Vei: Helårsbomvei frem til parkering som ligger ca. 400 meter fra hytta. Bomveien koster 1000 kr. per sesong som er 2000 kr. per år. På vinteren er det mulighet for å leie seg scootertransport.

Hytta er ikke tilknyttet vannforsyning, avløp eller septikanlegg.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

12.10.2016 - Dokumentnr: 933571 - Festenummer gitt bruksnummer
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:5022 Gnr:83 Bnr:4

12.10.2016 - Dokumentnr: 933571 - Overføring fra tidligere festenummer
Utgått festenr:
Knr:1635 Gnr:83 Bnr:4 Fnr:4

01.01.2018 - Dokumentnr: 203608 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1635 Gnr:83 Bnr:33

06.01.2017 - Dokumentnr: 19657 - Bestemmelse om parkering
Rettighet hefter i: Knr:5022 Gnr:83 Bnr:4
Bestemmelse om adkomstrett

Legalpant betyr pant etter loven, og har rettsvern foran tinglyste heftelser. I henhold til eierseksjonsloven og borettslagsloven har eierseksjonssameier og borettslag legalpant på inntil 2 ganger grunnbeløpet for blant annet dekning av felleskostnader. Videre har kommune legalpant for blant annet kommune avgifter i henhold til panteloven.

Kjøpers bank er innforstått med å få prioritet etter legalpant og tinglyste heftelser ved finansiering av det nye kjøpet.

Dersom eiendommen er skilt ut fra en annen (såkalt hovedbøl) er det mulig at det er tinglyst rettigheter eller forpliktelser knyttet til eiendommen i form av erklæringer og/eller avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen.

Selger har tegnet boligselgerforsikring og har utarbeidet egenerklæring i forbindelse med dette. Kjøper plikter seg til å gjøre seg kjent med denne før budgivning/kjøp. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og "Advokatforsikring for boligeiere" fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. "Advokatforsikring for boligeiere" har samme dekning som Boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no.

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar mellom kr 4 600,-og 5 900,- (avhengig av boligtype) i honorar for hver forsikringsavtale som formidles av Boligkjøperforsikring. For formidling av Pluss mottar meglerforetaket 1 000,- i honorar.

Boligkjøperforsikring kan tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. 

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.  

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpers undersøkelsesplikt 
Du som kjøper oppfordres til nøye å gjennomgå eiendommen og salgsprospektet før budgivning. Du kan ikke gjøre mangel gjeldende for forhold du kjente eller burde kjenne til da avtalen om kjøp av eiendommen ble inngått. Før du legger inn bud på eiendommen anbefaler vi at du undersøker eiendommen grundig, gjerne i samråd med en autorisert takstmann eller annen sakkyndig.

Heimdal Eiendomsmegling AS anbefaler ikke å legge inn bud på en eiendom usett, dvs. at du inngir bud på en eiendom uten å ha besiktiget eiendommen. Dersom du likevel ønsker å gjøre dette vil dine muligheter for å reklamere mangler overfor selger kunne bli redusert. Når du har overtatt eiendommen plikter du som kjøper å foreta en grundig undersøkelse av eiendommen.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud knappen" eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser, motbud og aksept.

Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler prøver så langt det er mulig å holde interessenter orientert om bud på eiendommen. Budvarsel krever skriftlig samtykke fra mottaker. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Unntak fra dette kan gjelde dersom selger er å anse som næringsdrivende.

Vi oppfordrer til å legge inn bud på eiendommen i god tid før budfristen. Dersom du mot formodning ikke mottar informasjon om bud på eiendommen, oppfordrer vi til å selv ta direkte kontakt med megleren. Hvis du ved tidspunkt for budgivning er usikker på om du kan finansiere kjøpet, fraråder vi å legge inn bud før det er helt avklart.

Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt i salgsoppgaven.

Prospektet er gjennomlest og godkjent av selger.

Eiendomsmeglerforetaket er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven). Dette medfører at megler har en plikt til å gjennomføre kundetiltak ovenfor både selger og kjøper. Både selger og kjøper, herunder de selger og/eller kjøper opptrer på vegne av, må fremlegge gyldig legitimasjon som følge av meglers kundekontroll. Der selger eller kjøper er en juridisk person omfatter kundekontrollen blant annet verifisering av identitet til reelle rettighetshavere, hvor egenerklæring for selskapsstruktur, firmaattester og gyldig legitimasjon må fremlegges og kontrolleres.

Dersom kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre kan ikke eiendomsmegler medvirke til gjennomføring av transaksjonen, og handelen kan dermed stanses. Dersom kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kontrolltiltak vil kjøper være ansvarlig for eventuelle forsinkelser av oppgjør til selger, og videre kostnader/tap ved dekningssalg. Kontrolltiltak for selger gjennomføres ved oppdragsinngåelse, men i de tilfeller forhold ved selgersiden utløser krav til ny kundekontroll i løpet av oppdragsgjennomføringen, kan selger ved å ikke bidra til gjennomføring av kundetiltak misligholde sine forpliktelser ovenfor kjøper.

Eiendomsmeglerforetaket har også ytterlige prosedyrer og kontrollpunkter knyttet til hvitvaskingsregelverket, herunder blant annet kontroll av midlenes opprinnelse ved bruk av egenkapital. Partene plikter å opplyse om de forhold meglerforetaket etterspør i forbindelse med kontrolltiltak.

Eiendomsmeglerforetaket har plikt til å innrapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim dersom det avdekkes mistanke om at midler har tilknytning til utbytte fra en straffbar handling, og/eller har tilknytning til terrorfinansiering. Partene varsles ikke dersom transaksjonen rapporteres til Økokrim.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

For utførelsen av oppdraget blir informasjon om oppdragsgiver, eiendommen, interessenter, budgivere og kjøper lagret av meglerforetaket i minimum 10 år iht. eiendomsmeglingsforskriften. Det samme gjelder ethvert dokument utarbeidet eller innhentet i forbindelse med oppdraget. Personopplysningene vil bli benyttet til det formålet opplysningene er innhentet for, herunder blant annet kontroll av finansiering. Opplysninger som navn og kontaktinformasjon vil ikke bli benyttet til markedsføringsformål uten særskilt samtykke.

Du kan lese mer om hvordan vi behandler personopplysninger i personvernerklæringen på www.hem.no/personvern.

Oppdragsgiver betaler kr. 50 000,- i meglerprovisjon, tilrettelegging med kr. 17 500,-, oppgjør med kr. 6 500,-, visning med kr. 2 990,- og markedsføringspakke med kr. 18 950,-.
 
Oppdragsgiver har tegnet salgsgaranti til kr 10 000,-, og betaler ingenting dersom boligen ikke blir solgt. Ekstra markedsføring og utlegg som påløper etter oppdragsinngåelsen, omfattes ikke av salgsgarantien og faktureres oppdragsgiver. Vederlag for salgsgaranti betales kun dersom en handel kommer i stand.
 
Samarbeidspartnere: 
HEM har samarbeid med eller tilknytning til:
- Melhusbanken - banktjenester, herunder finansiering av eiendom
- Gjensidige - tilbyder av boligselgerforsikring
- HELP Forsikring AS - tilbyder av boligkjøperforsikring
- Vitec Megler AS - leverandør av meglersystem
- Broker by Visma (Meglerfront) - leverandør av overtakelsesprotokoll med tilhørende tilbud av flyttetjenester, strøm, alarm mm.
- Vend Marketplaces (Finn.no) - leverandør av markedsføringstjenester
- Marketer Real Estate Technologies - leverandør av markedsføringstjenester

Heimdal Eiendomsmegling AS kan gjennom Melhusbanken tilby økonomisk rådgivning.